Hipoteca de Tasa Ajustable en Florida

Una hipoteca de tasa ajustable en Florida comienza por debajo de la tasa fija a 30 años, mantiene esa tasa durante cinco, siete o diez años y después se mueve con el mercado.

Características de una hipoteca de tasa ajustable en Florida

• Abre entre 0.5% y 1.0% por debajo de una tasa fija comparable a 30 años
• Tasa fija durante cinco, siete o diez años antes del primer ajuste
• Los topes limitan cada movimiento y el total de por vida, y suelen escribirse 2/1/5 o 5/1/5
• La mayoría de los préstamos sigue hoy el SOFR, la tasa de financiamiento garantizada a un día
• Disponible en préstamos conformes, jumbo, FHA y VA
• Usted puede refinanciar o vender antes del primer ajuste

Lea los topes, porque definen su peor escenario

Esos tres números son lo más importante de la hoja de términos, y casi nadie los explica.

Tome un ARM 5/1 con topes 2/1/5 y una tasa inicial de 5.5%. La primera cifra limita el ajuste inicial al 2%, así que el año seis no puede superar el 7.5%. La segunda limita cada movimiento anual posterior al 1%. La tercera limita la tasa de por vida al 5% sobre la inicial, de modo que este préstamo nunca puede superar el 10.5%, haga lo que haga el índice.

Ahora ponga precio a ese techo. En un préstamo de $400,000, el 5.5% cuesta unos $2,271 al mes de capital e intereses, mientras que el 10.5% cuesta cerca de $3,659. Si la cifra mayor lo quebraría, los topes le están diciendo que este préstamo no le conviene, y ningún pronóstico cambia eso. Por otra parte, una estructura 5/1/5 permite un salto del 5% en el primerísimo ajuste, lo que representa un riesgo muy distinto al de 2/1/5 aunque parezcan similares.

No cuente con salir refinanciando

El plan habitual es refinanciar antes de que termine el periodo fijo. Muchas veces funciona. Sin embargo, supone que usted seguirá calificando, que la propiedad seguirá avaluando y que las tasas cooperarán, y nada de eso está garantizado.

Florida añade una complicación concreta. Las primas de seguro alimentan su relación deuda-ingreso, y han subido con fuerza. Un prestatario que calificó cómodamente en el año uno puede no cumplir esa misma relación en el año seis únicamente porque la prima contra vientos se duplicó, aun con ingresos idénticos. Por lo tanto, tome el refinanciamiento como un buen resultado y no como el plan, y asegúrese de poder sostener el pago con el tope si no ocurre.

Cuándo una hipoteca de tasa ajustable en Florida sí tiene sentido

• Usted tiene una razón firme para esperar una mudanza dentro del periodo fijo, como órdenes militares
• Está comprando una segunda vivienda o una inversión que ya piensa vender
• La diferencia frente a la tasa fija es lo bastante amplia para justificar el riesgo, ya que un ahorro del 0.25% rara vez lo es
• Usted podría absorber el tope de por vida sin apuros

Notas propias de Florida

• Las familias militares con ciclos de asignación de tres a cinco años suelen terminar el préstamo antes de que llegue a ajustarse
• Los residentes de temporada que piensan vender dentro de una década encajan en el mismo perfil
• Como los costos de seguro y de HOA se mueven con independencia de su tasa, presupueste los tres en conjunto
• Compare el pago total frente a una hipoteca de tasa fija antes de decidir

Las cifras de pago anteriores son ilustrativas y suponen las tasas indicadas. Los topes, el índice y el margen varían según el préstamo, así que lea su propia Estimación de Préstamo. La CFPB publica una explicación sobre los topes de tasa de un ARM.