Seguro contra Inundaciones en Florida

El seguro contra inundaciones en Florida es una póliza aparte de su seguro de vivienda, y que su prestamista lo exija depende de una sola línea en un mapa de FEMA.

Cuándo su prestamista exige seguro contra inundaciones en Florida

• La ley federal lo exige siempre que la propiedad esté en un Área Especial de Riesgo de Inundación
• Las zonas de alto riesgo llevan las etiquetas A, AE, V y VE; la zona X se considera de riesgo moderado o bajo
• El NFIP limita la cobertura a $250,000 para la vivienda y $100,000 para el contenido
• Las pólizas privadas contra inundaciones suelen costar menos y pueden asegurar bastante por encima del tope del NFIP
• FEMA tarifica las pólizas mediante Risk Rating 2.0, que evalúa cada propiedad de forma individual
• Florida tiene más pólizas del NFIP que cualquier otro estado
• Un certificado de elevación puede bajar su prima cuando la estructura se ubica por encima de la elevación base de inundación
• Las revisiones de mapas pueden meter o sacar su propiedad de una zona, así que revise cada año

Su zona decide el requisito, no el riesgo

Son dos preguntas distintas, y confundirlas le cuesta dinero real a los propietarios en Florida.

Su prestamista solo obliga a tener póliza dentro de un Área Especial de Riesgo de Inundación. Fuera de ella, nadie lo obliga a comprar una. Sin embargo, FEMA informa que más del 40% de los reclamos del NFIP provienen de propiedades fuera de esas zonas de alto riesgo. La zona X significa que su hipoteca no exige cobertura. No significa que el agua no vaya a llegarle, y en un estado tan plano esa distinción importa.

Como una póliza fuera del Área Especial se tarifica contra un riesgo menor, suele ser económica. Por lo tanto, pida la cotización incluso cuando nadie la exija. La mayoría de los compradores que la omiten nunca preguntaron cuánto habría costado.

Risk Rating 2.0 cambió cómo se fija la prima

FEMA solía tarificar sobre todo por su zona de inundación, así que dos casas de la misma calle pagaban casi lo mismo. Con Risk Rating 2.0 tarifica cada propiedad por sus propias características: distancia al agua, tipo de inundación probable, costo de reconstrucción y elevación de la propia estructura.

Como resultado, las viejas reglas generales ya no se sostienen. Una casa reconstruida o elevada puede tarificar mejor que su vecina pese a compartir zona, mientras que una casa antigua sobre losa puede tarificar peor. Dado que los aumentos se aplican de forma gradual cada año hasta que cada póliza alcanza su precio completo basado en riesgo, la cifra que le da un vendedor puede no ser la que usted hereda. Pida la prima actual y la tarifa de riesgo completa, no solo lo que el vendedor paga hoy.

NFIP o cobertura privada

Florida cuenta ahora con un mercado privado de inundaciones profundo, que no existía hace una década. Las aseguradoras privadas con frecuencia mejoran el precio del NFIP y emiten límites por encima de $250,000, lo que importa porque ese tope deja a la mayoría de las casas en Florida infraseguradas solo en la vivienda. Mientras tanto, el NFIP sigue siendo la opción más predecible, y algunos prestamistas y asociaciones de condominios aún lo prefieren.

Cotice ambas. Si compra cobertura privada, confirme que su prestamista acepta esa aseguradora concreta antes del cierre, ya que no todos lo hacen.

Notas propias de Florida

• El daño por inundación está excluido de toda póliza estándar de vivienda, así que esta siempre es una compra aparte
• Las primas alimentan su relación deuda-ingreso, y en propiedades costeras pueden decidir si usted califica siquiera
• Las pólizas nuevas suelen llevar un periodo de espera de 30 días, aunque una póliza exigida en el cierre queda exenta
• Los dueños de condominio deben revisar qué cubre la póliza maestra de la asociación antes de asegurar la unidad
• Lea la guía sobre el seguro de huracán y su hipoteca para ver cómo interactúa la cobertura de viento con esto

Fuentes: FEMA y el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, incluidos la metodología Risk Rating 2.0 y los datos de reclamos. Consulte su propia dirección en FloodSmart. Los mapas de inundación y las primas cambian; confirme ambos antes de cerrar.