Hipoteca para Trabajadores por Cuenta Propia en Florida

Obtener una hipoteca para trabajadores por cuenta propia en Florida rara vez trata de si usted gana lo suficiente. Trata de qué cifra tiene permitido contar el prestamista.

Qué piden los prestamistas

• Dos años de historial por cuenta propia para la mayoría de los programas
• Dos años de declaraciones de impuestos personales y del negocio en préstamos convencionales, FHA y VA
• Un estado de resultados del año en curso, a menudo firmado por un contador público
• Licencia del negocio o carta del contador que confirme que el negocio sigue operando
• Estados de cuenta bancarios, cuando usted califica en cambio por una vía non-QM

Los reintegros suelen elevar su ingreso calificable

La mayoría de los compradores por cuenta propia supone que el prestamista toma el resultado final de su declaración de impuestos y ahí se detiene. No es así, y la diferencia a menudo decide el expediente.

Los evaluadores parten de la utilidad neta y después reintegran los gastos que redujeron su ingreso gravable sin costarle efectivo. La depreciación es el mayor de ellos. Si usted dedujo $18,000 de depreciación por equipo o un vehículo, ese dinero nunca salió de su cuenta bancaria, así que el prestamista lo reintegra. La amortización, el agotamiento y la deducción por uso del hogar para el negocio reciben el mismo trato. Ciertas pérdidas extraordinarias también pueden contar.

Por lo tanto, su ingreso calificable con frecuencia es mayor que su ingreso bruto ajustado, a veces por decenas de miles. Antes de concluir que no puede calificar, pida que alguien haga de verdad el cálculo a partir de sus declaraciones. Muchos prestatarios a los que un empleado de banco les dijo que no tras leer la línea 31 de un Anexo C sí califican una vez aplicados los reintegros.

También ocurre lo contrario. Los prestamistas restan el ingreso no recurrente y, en sociedades y corporaciones S, pueden exigir pruebas de que usted realmente puede disponer del efectivo del negocio. Pregunte qué ajustes aplica cada prestamista, ya que varían.

Cuando las declaraciones realmente no funcionan

A veces las deducciones son reales y el ingreso calificable sí es bajo. Florida tiene una de las tasas de trabajo por cuenta propia más altas del país, así que esto es común aquí. Existen varios programas para ello:

• Préstamos con estados de cuenta: 12 o 24 meses de depósitos en lugar de declaraciones
• Préstamos con estado de resultados: un estado de resultados preparado por un contador público
• Préstamos 1099: para contratistas que cobran con un 1099
• Agotamiento de activos: calificar con activos líquidos en lugar de ingresos
• Préstamos DSCR: para propiedad de inversión, calificando solo con la renta

Estos llevan una prima de tasa de aproximadamente 1 a 2 puntos sobre el convencional. Como esa prima dura toda la vida del préstamo, úselos cuando la documentación realmente falle, no como un atajo para evitar papeleo.

Planificar con anticipación

Si espera comprar en dos años, hable con su contador y su oficial de préstamos en la misma conversación. Las deducciones agresivas reducen la factura fiscal de este año y al mismo tiempo reducen su capacidad de endeudamiento del año próximo, y solo usted puede sopesar qué importa más. Sin embargo, no deje que nadie lo convenza de declarar ingresos falsos a un prestamista. Eso es fraude hipotecario, y es un delito federal sin importar cómo se presente el expediente.

El cálculo del ingreso para prestatarios por cuenta propia sigue las guías de venta de Fannie Mae y Freddie Mac, que los prestamistas aplican con cierta variación. La guía de la CFPB sobre ser propietario explica cómo comparar ofertas. Confirme los requisitos vigentes con su oficial de préstamos y su contador.