Guía de Refinanciamiento

Esta guía de refinanciamiento explica cuándo conviene, cómo calcular su punto de equilibrio y los dos costos que anulan el ahorro sin que se note.

Sus opciones

• Tasa y plazo: baje la tasa o cambie la duración, sin retirar efectivo
• Retiro de efectivo: pida prestado contra su plusvalía y reciba la diferencia
• FHA streamline: sin avalúo y con documentación mínima, para quienes ya tienen un préstamo FHA
• VA IRRRL: el equivalente para préstamos VA existentes

El punto de equilibrio es todo el cálculo

Divida sus costos totales entre el ahorro mensual. Costos de $4,800 frente a un ahorro de $180 dan 27 meses. Quédese más allá de ese punto y usted gana. Múdese antes y habrá pagado por una tasa más baja que nunca cobró.

La vieja regla de necesitar una mejora del 0.75% al 1% es un filtro inicial razonable, aunque no es la prueba. Una mejora menor sobre un saldo grande puede alcanzar el equilibrio rápido, mientras que una mejora grande sobre un saldo pequeño quizá nunca justifique los costos de cierre. Haga sus propios números en lugar de seguir la regla.

Dos costos que el punto de equilibrio esconde

Reiniciar el reloj. Si lleva siete años en un préstamo a 30 años y refinancia a uno nuevo de 30, se ha comprometido a 37 años de pagos sobre la misma casa. La cifra mensual baja, y el interés total puede subir de todos modos incluso con mejor tasa, porque usted alargó el plazo. Pida a su prestamista que le cotice un plazo de 23 años. La mayoría lo hace, y así captura la mejora de tasa sin reiniciar nada.

El refinanciamiento sin costos de cierre. Nadie trabaja gratis. O los costos se suman a su saldo, de modo que usted paga intereses sobre ellos durante toda la vida del préstamo, o usted acepta una tasa más alta que le paga al prestamista. Ninguna de las dos está mal, y ambas convienen a quien piensa mudarse pronto. Solo pregunte cuál de las dos estructuras le están ofreciendo, porque la frase por sí sola no dice nada.

Costos de cierre en Florida al refinanciar

• Impuesto de timbre documental sobre el nuevo pagaré
• Impuesto sobre intangibles, que se aplica al dinero nuevo
• Trabajo de título, que suele salir más barato con la tarifa de reemisión si su póliza es reciente, así que pídala
• Cargos del prestamista, avalúo y registro

Esa tarifa de reemisión vale la pena mencionarla de forma explícita. Las aseguradoras de título de Florida ofrecen un descuento cuando la póliza del dueño anterior es lo bastante reciente, y no siempre se aplica de forma automática.

La comprobación propia de Florida antes de refinanciar

Si usted tiene un préstamo FHA y su valor ha subido, compare un refinanciamiento convencional frente a un FHA streamline. Con un 20% de plusvalía, el convencional elimina por completo el seguro hipotecario, mientras que un streamline conserva el seguro FHA durante toda la vida del préstamo. Ese ahorro con frecuencia supera la mejora de tasa, y la opción más rápida suele ser la más cara.

Las cifras anteriores son ilustrativas. Los impuestos de timbre documental e intangibles de Florida siguen los Capítulos 199 y 201 de los Estatutos de Florida. Compare ofertas usando la Estimación de Préstamo, que la CFPB explica línea por línea.