Préstamos DSCR en Florida

Los préstamos DSCR en Florida lo califican con el ingreso por renta de la propiedad y no con su ingreso personal, su empleo o sus declaraciones de impuestos.

Características de los préstamos DSCR en Florida

• Califica con el ingreso por renta, donde el DSCR es la renta dividida entre el PITIA
• Sin verificación de ingreso personal
• Sin verificación de empleo
• Sin declaraciones de impuestos ni estados de cuenta
• Montos de préstamo superiores a $5 millones
• De una a cuatro unidades, condominios y casas adosadas
• Algunos prestamistas aceptan ingreso por renta de corto plazo de Airbnb o VRBO
• Opciones de solo intereses
• Usted puede poner el título a nombre de una LLC

Cómo funciona la relación, y por qué Florida la vuelve más difícil

El DSCR divide la renta mensual de la propiedad entre su costo mensual completo, y ese costo es el PITIA: capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de HOA. Una propiedad que renta en $3,000 frente a $2,500 de PITIA obtiene 1.20.

Aquí es donde Florida se diferencia del resto del país. Dos de esas cinco letras se han movido con fuerza en contra de los inversionistas. Las primas de vivienda y contra vientos han subido en todo el estado, y las cuotas de HOA de condominios han aumentado mucho desde que entraron en vigor los requisitos de reservas posteriores a Surfside. Como ambas están en el denominador, la misma renta compra una relación peor que hace tres años. Un inversionista que calculó 1.25 en un condominio de Tampa en 2022 puede encontrar que la unidad idéntica hoy queda por debajo de 1.0, únicamente por el seguro y las cuotas.

Por lo tanto, cotice el seguro antes de escribir la oferta, no durante la evaluación. En operaciones costeras y de condominio, la prima por sí sola puede mover la relación en 0.15 o más, que es la diferencia entre una aprobación limpia y un expediente rechazado.

Qué le compra su relación

La mayoría de los prestamistas financia por debajo de 1.0, a menudo hasta 0.75, pero el precio cuenta la historia. En 1.25 o más usted obtiene la mejor tasa y el pago inicial más bajo. Entre 1.0 y 1.25 paga una prima moderada. Por debajo de 1.0 paga bastante más y aporta más pago inicial, ya que la propiedad ya no cubre sus propios costos. Si su relación queda apenas por debajo de un umbral, añadir unos miles al pago inicial a veces baja el pago lo suficiente para cruzarlo. Pida ambas cotizaciones y compare.

Para quién es adecuado

• Inversionistas que compran propiedades de renta y prefieren no documentar ingreso personal
• Inversionistas que superaron el tope de diez propiedades que impone el financiamiento convencional
• Compradores por cuenta propia cuyas declaraciones subestiman su flujo de efectivo
• Operadores que hacen crecer una cartera de rentas en Florida
• Operadores de renta de corto plazo, cuando el prestamista acepta ese ingreso

Notas propias de Florida

• Florida lidera el país en volumen de préstamos DSCR
• Los mercados de renta más fuertes siguen siendo Miami, Orlando, Tampa, Jacksonville y Fort Lauderdale
• Las zonas turísticas como Orlando, Miami Beach y los Cayos tienen alta demanda de renta de corto plazo, aunque las ordenanzas locales la restringen en algunos lugares
• Como Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta, el ingreso por alquiler solo enfrenta impuesto federal
• El seguro contra inundaciones es obligatorio en gran parte de la Florida costera y cae directamente en su PITIA
• Las cuotas de HOA de condominios también entran en el cálculo, y han subido más rápido que las rentas en varios mercados

Los programas DSCR quedan fuera de los lineamientos de las agencias, así que las relaciones, los precios y el tratamiento de la renta de corto plazo varían entre prestamistas y cambian a menudo. Los requisitos de reservas de condominios de Florida siguen los Estatutos de Florida 553.899 y 718.112. La guía de la CFPB sobre ser propietario explica cómo comparar ofertas.